一、本周重点事件回顾与分析
(一)沃尔玛战略投资新达达5千万美元 打造生鲜商超O2O
本地即时物流和生鲜商超O2O平台新达达和沃尔玛(纽交所股票代码:WMT)21日共同宣布,沃尔玛已战略投资新达达5千万美元,相当于3.36亿元人民币,双方将建立全面深度战略合作。新达达的物流配送能力与优质用户将与沃尔玛中国的实体门店进行深度结合,共同打造生鲜商超线上线下相结合的零售模式。
资料显示,新达达拥有本地即时物流平台“达达”和生鲜商超O2O平台“京东到家”。分别在超过300个城市服务超过50万家的商户,以及在18个城市和超过30000个商超医药门店合作。目前,沃尔玛在中国近170个城市开设了420多家商场。
未来,沃尔玛中国的实体门店将独家接入京东到家。目前已经有包括广州、深圳等地的20多家沃尔玛门店接入京东到家平台,并由达达负责全部订单的配送。
近期,双方合作城市将扩展到北京、上海、成都和武汉等更多的城市,预计到年底,沃尔玛上线京东到家的合作门店数将翻番。双方计划通过线上线下的融合,吸引更多的客流到沃尔玛门店,同时为京东到家的用户提供沃尔玛的商品。未来,双方还将在用户数据、营销等方面进行更加深入的合作。
(二)全国八城市超市蔬菜抽检 永辉沃尔玛超标最严重
2016年10月24日,国际环保组织绿色和平发布《2016年六大超市蔬菜农药残留调查》,指出知名连锁超市的蔬菜普遍存在违禁农残、混合农残、农残超标的情况。
在我国农业严重依赖用药的大环境下,我们呼吁各大超市重视源头种植安全,严控采购渠道,增加从显著减少农药使用的生产基地的采购比例。只有种植蔬菜的环境更健康,我们的盘中之餐才能更安全。
蔬菜农残调查是怎么做的?
今年5月至6月,绿色和平调查员分别在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉和西安的知名连锁超市,随机购买了合计119份常见蔬菜样品。
所有样品被送至具有资质的第三方实验室,进行466项农药残留检测。实验室使用国际权威检测方法:GC-LS和LC-MS/MS等。
超标/违禁/混合有啥区别?
超标农残:指超出《食品安全国家标准食品中农药最大残留限量》规定的某种农药的残留物。
违禁农残:指含有中国农业部明令禁止使用在蔬菜上的某种农药的残留物。
混合农残:指某种蔬菜含有至少三种或以上的不同农药残留物,混合农残有可能产生协同效应。
具体情况究竟如何?看六大超市蔬菜质量大斗法
一、沃尔玛国际零售大佬:蔬菜质量呵呵呵
绿色和平调查员在这些超市门店进行了采样:广州棠下店、西安西门店、武汉王家湾店。
采样蔬菜包括:扁豆、上海青,油麦菜,豇豆,球生菜,西红柿,圆椒、黄瓜、蒜苔。被检测出农残量超出国家标准的样品为:豇豆和上海青。
为什么沃尔玛的精品豇豆上榜了最脏蔬菜?因为它不但被查出国家禁用农药克百威超标,而且还有其他18种混合农药残留。值得一提的是,它属于精品菜类别,售价比散装菜高出不少,实在太坑啦……
二、物美超市北京老牌超市:无超标有禁用
调查员在北京朝阳门店进行了采样。采样蔬菜包括:油菜,油麦菜,豇豆、空心菜。
被检测出农残量超出国家标准的为:无!此处要点赞,9个蔬菜样品无一例超标,其中,价格便宜的散装蔬菜,数据表现优于更贵的精品蔬菜,北京朝阳群众可以暂时安心了。
为什么物美超市的精品油麦菜上榜了最脏蔬菜?因为抽检样品发现了国家违禁农药氟虫腈的微量残留(未超标)。此外还有其他10种混合农药残留,“精品菜”名不副实!
三、家乐福外资超市大鳄:既超标又违禁
调查员在这些超市门店进行了采样:成都双桥子店、杭州涌金店、深圳红宝店。
采样蔬菜包括:菠菜、彩椒、生菜、杭椒、鸡毛菜、豇豆、西红柿、小油菜、油麦菜。被检测出农残量超出国家标准的为:上海青和青尖椒。
家乐福的青尖椒含国家违禁农药、上海青农残浓度超标、总体农残检出率高达90%……这对于家乐福的消费者来说都不是好消息啊!其中,散装菜上海青不但阿维菌素超标,还含有11种混合农残,沦为全场最脏菜。
四、世纪联华上海龙头企业:表现相对最佳
调查员在上海体育场店进行了采样。采样蔬菜包括:鸡毛菜、豇豆、西红柿、小油菜、油麦菜。
被检测出农残量超出国家标准的为:散装鸡毛菜,农药啶虫脒超标0.57倍。但所有样品均没有发现国家违禁农药残留,值得肯定。此外,世纪联华的精品菜数据全部优于散装菜,精明的上海妈妈们,不妨多花一点钱,买到更干净的菜。
世纪联华的总体蔬菜农残检出率为78%,是六大超市里最低的。最脏蔬菜为散装豇豆,含8种混合农残,所幸无超标和违禁情况。
五、华润万家知名合资超市:混合农药最严重
调查员在这些超市门店进行了采样:深圳福中路店、上海宁夏路店。
采样蔬菜包括:菜心、荷兰豆、奶白菜、小黄瓜、鸡毛菜、豇豆、西红柿、小油菜、油麦菜。这20个样品有18个被检出农药残留,总体农残检出率高达90%!
华润万家的蔬菜普遍存在多种混合农药残留,在专业名词上我们称之为“农药鸡尾酒”。其中,散装油麦菜被检出微量的国家违禁农药氟虫腈,且混合农药数量高达15种。
六、永辉超市全国生鲜标杆:蔬菜农残显著
调查员在这些超市门店进行了采样:北京文慧园店、西安大明宫店。
采样蔬菜包括:菠菜、汉菜、芥菜、上海青,油麦菜,豇豆,秋黄瓜、西红柿。被检测出农残量超出国家标准的为:上海青、豇豆和菠菜。被检出含有国家违禁农药残留的为:上海青、豇豆和芥菜。
永辉超市有过半蔬菜样品含有5种(含)以上的混合农残,其中混合农残数量最多的就是精品菜豇豆了,不但有国家违禁农药克百威,而且克百威含量还超标啦!
昂贵的精品菜会更安全吗?
调查员发现,由于超市精品菜缺乏系统管理,高达63%的精品菜样品含有10种以上混合农药,豇豆、上海青和油麦菜是“重灾区”。其中,部分精品菜虽然更换了昂贵的包装,来源却是普通蔬菜批发市场,或者难以溯源。例如永辉西安分店的精品菜来源于批发市场,而沃尔玛西安、广州分店的精品菜上的二维码无法查询具体来源。
超市该如何改善蔬菜质量?
在农业部提出“农药零增长计划”的政策背景下,全程严控农药管理的【绿色防控基地】已在我国大城市周边迅速发展,仅北上广深周边的绿色防控基地已达100家。绿色和平还对其中北京的三家进行了抽检,结果显示:基地蔬菜比市售蔬菜农药残留明显少了七成。建议各大超市增加城市绿色防控基地的蔬菜供应,并对其他蔬菜供应渠道进行严格管理。
作为消费者还可以做什么?
如果你是以上六家超市的长期顾客,当你在上述超市购买蔬菜的时候,建议避免购买【全场最脏蔬菜】,直到超市做出整改措施为止。记者也在此整理了最常见的高农残蔬菜种类,购买它们回家后一定要仔细清洗——
最常出现严重混合农残的蔬菜:豇豆、菜心、小油菜、油麦菜和芥菜。
较少出现混合农残情况的蔬菜:四季豆、菠菜、空心菜、蒜薹、生菜。
此外,如果你所在城市有国家绿色防控基地直供的菜市场,建议到那里去买菜;如果你所在的城市有来源透明的生态菜市场或有机农夫市集,也是不错的选择。
二、本周重点政策跟踪分析
(一)双十一前夕 政府联手电商企业打击“炒信”行为
面对不断增加的网络信用炒作,赶在“双十一”前夕,发改委和电商企业来了一场“联合”。
10月25日,国家发改委召开新闻发布会记者从会上了解到,国家发改委会同人民银行、中央网信办、商务部、质检总局等有关部门共同签订了《关于对电子商务及分享经济领域“炒信”行为相关失信主体实施联合惩戒的行动计划》,与此同时,阿里巴巴、京东等8家企业也共同签订了《反“炒信”信息共享协议》。
发改委财政金融司副司长李聚合对记者坦言,“‘炒信’已经严重扭曲了电商的信用评价机制,侵害了消费者的知情权和合法权益,也损害了市场公平竞争秩序,可以说‘炒信’是电子商务领域的一大毒瘤。”
实际上,反“炒信”的工作并非刚刚开始。记者通过翻阅资料了解到,早在去年阿里巴巴就开始了反“炒信”的查处。但是,时至今日,“炒信”的现象依然活跃在各大电商平台上。
无疑,政府的介入成了反“炒信”工作中的重要一环。
李聚合指出,各家平台之间有一定的竞争关系,既想合作,又有担心。只有寄希望于政府发挥作用。政府也可以对此提供指导,提供信息的共享服务,国家掌握的公共信用信息也要给平台企业依法推送,使他们提升反“炒信”的能力。
“反炒信行动是为了社会的公共利益,为了消费者的利益,为了净化我们的市场环境而采取的一种行动。政府出来牵头,提供的恰恰是一种公共服务,是一种制度供给,我们觉得这是有利的。”李聚合说。
对于此次反“炒信”行动计划的主要内容,李聚合介绍到,一是建立并定期共享“炒信”黑名单;二是建立“炒信”行为联合惩戒子系统,基于全国信用信息共享平台,建立电子商务领域和分享经济领域“炒信”行为的联合惩戒子系统,将涉嫌违法违规的“炒信”黑名单推送给相关部门。
对于“炒信”黑名单的设立,国家信息中心副主任周民表示,实际上,电子商务行业的上下游企业非常多,从各部门提供的黑名单中去准确筛选出电子商务领域的黑名单是有难度的。“利用这次11·11网络促销诚信体系建设的机会和契机,我们对手中掌握的各个部门提供的1千多万条黑名单中,企业名称和电子商务有直接关联度的信息,进行了筛选和比对,最后形成了现在的‘涉电子商务受惩黑名单’。”
对于接下来的“双十一”,反“炒信”行动将会带来怎样的影响?中国改革报社社长程晓波表示,“‘双十一购物节’已经不仅仅是商业问题,其实变成了一个文化现象。抓住‘双十一’这样一个节点来挖掘诚信问题,进行信用方面的建设,既是对消费者利益的维护,也是给商家提个醒,其实目的还是共同维护我国电子商务领域好的发展环境,乃至中国经济发展的环境,还有就是以它为抓手来为我国的信用体系建设奠定好的基础。”
三、本周聚焦
(一)苏宁超市启动“南京攻略” 要砸30亿抢占南京市场
不管是线上还是线下,双十一的临近让原本就厮杀惨烈的“商超之争”变得愈发激烈。毫无疑问,对于苏宁超市来说,京东是这场战争中不容忽视的主要对手,在接下来的竞争中,苏宁又将通过什么途径去抢占更多市场的份额呢?
商超之战更像是“烧钱战”
深知超市是短板的京东给自己找来了众多盟友,力争要在三年内成为线上线下商超第一。永辉、沃尔玛、1号店和达达成为京东的中坚力量,从市场布局、供应链和物流三方面去扭转颓势,作为京东的老对手,天猫和苏宁当然不愿“坐以待毙”。
其实每一年的商超大战都是一场烧钱战,今年也不例外。
今年7月天猫提出了“双20亿计划”,而8月上旬,1号店宣布3个月内投入10亿元开展价格战,全面对标天猫超市,苏宁更是拿出来50亿来抢占市场,苏宁云商超市公司副总裁华天泽告诉《联商网》记者:“30亿是用来补贴市场和用户,另外20亿要使我们的供应链不断升级,这次重点要去布仓,达到供应链升级的目的。”
其实市场发展到今天,价格战的优势已经不明显,在这种情况下,价格战只能作为辅助手段,商超要想长远发展,必须找到新的增长点,吸引顾客到店频率和提高复购率。
以快消品为突破口
快消品日益成为商超的宠儿,京东和苏宁都不约而同的将目光对准了他。
数据显示,到2020年,中国网上超市市场总体市值将达到约1800亿美元,而目前超市百货的线上渗透率不足7%,因此,快消品有着巨大的发展潜力。“南京在快消品市场,总体是有200-300亿的空间。线上从1号店、天猫、京东超市到苏宁超市,整体的市场份额不足10%。大的实体市场还是在线下,”华天泽告诉记者:“我们的目标还是要围绕着线下的卖场、超市公司和机构来抢占市场份额。在快消品领域,未来的20年一定是小店和线上的市场。”
找到突破口的商超下一步要解决的是抢占市场的问题。
城市攻略,逐一突破
那么,如何去抢占市场呢?苏宁超市没有选择布局全国,而是通过“城市战略”来一点点蚕食市场。
“南京攻略”就是苏宁超市城市攻略计划的首次落地。
据悉,从今年七月份开始,苏宁超市选择了水果和牛奶这两个复购率高的品类来进行大规模活动,同时配合苏宁易购超市几十万种特色商品,让利给南京消费者。
为了吸引顾客,苏宁超市制定了详细的作战计划,华天泽告诉记者:“此次活动分为三个阶段,第一个阶段,我们强调全民低价,还是打价格战。一个是阻击对手。更多的商品让用户体会到比线上便宜很多,超能的洗衣液大概要卖到30多块钱一瓶,这次我们基本上都是半价。我们会联合品牌商,每日前一万单的购物体验,这也是配合了整体30亿的用户补贴,一张50元无门槛券,另外一张50元满减券,用户拿到了就直接可以减50块钱。在这个力度叠加的基础上还要做一万单半价的抢购。
第三阶段为南京用户准备商品,去年的年会打土货进城,洋货下乡,今年则注重全球买手,原产地直采。同时在服务上,也变当日送达为半日送达,除了原有的上午11点前下单,还增加了下午三点前下单,在晚上最晚11点前可以收到。”
与布局全国相比,单一的城市其实更能吸引顾客,以苏宁超市30亿元的优惠券来说,没有哪个竞争对手愿意在某个单一城市投放30亿元,而这样的模式会让苏宁超市在商品、服务和为顾客的体验方面做的更好。
“苏宁易购超市在上一阶段取得了不错的效果,南京地区定单量的增长超过了600%,整个的回购率持续上升,现在接近120%,”华天泽说:“我们将持续提升苏宁易购超市在南京地区的渗透率。南京用户大概有550万,我们希望有150万,希望今年要提升到300万,原来用户还有家庭用户,这次希望多余的用户可以接受。而这300万的用户到年底的时候回购率达到200%以上”。
根据苏宁超市此前披露,今后苏宁超市将会在上海等一线城市就绪城市攻略计划,如果苏宁超市能够不急不躁的认真培养顾客,逐个击破各个城市市场,这可能是苏宁商超突围的最好方式。
(二)北京郊区购物中心空置率较低 “商改办”试水喜忧参半
在零售商业大环境疲弱的形势下,一个有意思的现象正在发生。据仲量联行第三季度北京房地产市场报告显示,郊区购物中心的空置率降至4.1%,为该市场自2008年出现以来的最低点。
“由于核心商圈没有新的供应,导致新的购物中心集中在郊区。随着轨道交道等基础设施建设不断完善,人口外迁实现,郊区有了一个比较好的住宅支撑点。因此,虽然大环境不好,但郊区购物中心还有一个比较理想的招商情况。”仲量联行华北区零售地产部总监罗绮华对中国房地产报记者表示。
“当然郊区购物中心开发商自身也花了很多心思做调整,比如加大家居生活类品牌,对愿意且能够在非生活必需品上消费的目的性顾客很有吸引力。”罗绮华补充道。
第一太平戴维斯统计显示,过去一个季度,位于北京非核心商圈、由经验丰富的开发商运营的区域型购物中心表现良好,支撑全市中高端购物中心首层平均租金继续上涨至每平方米每月人民币916.2元,环比微幅上升0.3%。
值得一提的是,本季度“小超人”李泽楷转手、市场期盼已久的盈科中心“商转办”项目竣工上市,且已实现90%的出租率。
盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。盈科中心较高的出租签约率,加之投资者对办公楼项目的偏好,极具改建潜力的资产在本季度尤其受到投资者的欢迎。该项目的成功也为其他有意升级存量的商业地产企业提供了重要参考。
但罗绮华也提出,盈科中心是个特殊的案例,“商改办”主要看物业位置及硬件适不适合改造新的办公楼,操盘手和管理者也很重要。“‘商改办’的确是缩减商业库存,缓解零售百货颓势比较好的方法,但要具体案例具体分析。”
正在外扩的购物中心
根据仲量联行报告可以看出,由于市场需求不断增长,郊区零售物业空置率较低,绝大部分郊区零售项目开业时达到满租或取得较高的出租率。
例如,总建筑面积27万平方米的超大型购物中心——龙湖天街本季度在北京南郊开业并全部出租签约,开业时95%的店面已开始营业。鉴于租赁市场总体放缓且该项目面积巨大,这一成绩格外令人瞩目。
与此同时,城区零售市场的空置率与上季度持平。本季度,北京银座和谐广场在城区边缘开业,目前全部对外出租签约,且超过90%以上的店面已开始营业,实现了与龙湖天街不相上下的业绩。
由于北京市中心土地的稀缺,各大传统核心商圈可供开发的土地资源有限,在传统商圈之外,大兴、顺义、房山、昌平、通州等产业新城商办市场正在崛起,绿地、旭辉、绿城、葛洲坝等房企提前布局。
而现有居住人群外扩,往郊区集中,也会导致在这些地区生活配套的购物中心的需求越来越大,所以在这些项目出现的时候会满足这部分居住人群的生活消费需求。
项目较大的体量或将在短期内使市场平均空置率有小幅度上升。之前西红门汇聚南城的项目基本都以满租的情况开业,并且这些新增项目的开发商也比较成熟,所以入驻率也会比较高。
第一太平戴维斯统计显示,新开业项目均实现高入住率,加上超市推动全市中高端购物中心入住率环比微幅继续上升0.4个百分点至94.9%。
第一太平戴维斯也预测,今年内,北京还将迎来5个中高端零售项目入市,新增约68.3万平方米零售面积,新增供应将主要集中在非核心商圈和近郊,作为良好的配套设施满足来自周边快速发展的住宅小区的消费需求。北京商业零售外扩已成大势。
但郊区产城一体化不可能一蹴而就。核心商圈的优质项目和非核心及近郊的区域型购物中心预计将持续赢得良好租金增长势头,但部分新兴商圈的社区型项目可能将更着重引进聚客能力较强而承租能力相对较低的体验型业态以提振人流,因此市场整体租金增长势头或将进一步放缓。
需要提出的是,在多位业内专家看来,郊区购物中心空置率下降,还要得益于开发商的积极转型,向超市、专业市场等大型零售商和其他大面积体验型业态扩张积极。
“我们可以看到市场新的动态,传统的超市、服装、餐饮以外,更多家居生活类品牌出现,而且它们从原来只占据负1层,开始拓展向更高的楼层,拿下更多的面积。生活时尚品牌对地标性购物中心顾客有显著吸引力。随着客户群逐渐成熟化,生活方式类优质品牌受到了那些愿意并且有能力在非必需品上大把花钱的顾客的青睐。”罗绮华说。
以龙湖·时代天街为例,开业整体出租率达99%,品牌同步开业率达到95%。在品牌招商方面,聚集了优衣库、H&M、GAP等众多国际快时尚品牌,上影国际IMAX影城、迪卡侬、喜悦滑冰场、奇乐儿萌兽主题公园、特色餐饮等近300个知名品牌。
“所以,可以预测大环境虽然不太好,但处于调整阶段的零售商业增长有一定空间,我们比较看好整个零售市场,乐观的认为未来租金增长存在可能性。”罗绮华指出。
“商改办”试水喜忧参半
三季度商业零售市场的另一个亮点是,坐落于三里屯地区的盈科中心成功完成了将零售面积改造为办公面积的转型,本季度实现90%出租率,成为商业存量升级改造的成功案例。
盈科中心自身的特殊性,也使得其成为“商改住”的典范代表。
北京盈科中心位处三里屯商圈。楼板面积约169900平方米的盈科中心,由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。商业地产黄金时代,盈科中心曾一度是三里屯令人艳羡的地标建筑。
但事过境迁,盈科中心逐渐没落。随着2011年驻扎十年的太平洋百货离开后,盈科中心近4万平方米的商业面积一直空置,租金收入持续下滑,成了“小超人”急于出手的辣手烫山芋。
2008年开始,出售北京盈科中心传闻不断,期间盈大地产也披露过“磋商出售北京盈科中心”的公告。期间,包括SOHO中国、新鸿基地产等多家知名内地和香港企业都对此表示了浓厚兴趣,但一直没有下文。
“之前一直没有出售成功,坦白讲是价格没有达到预期。”跟踪研究盈科中心的仲量联行华北区投资部副董事徐茜茜称,过去盈科中心在李泽楷手里的时候,为填满写字楼,有一批客户的租金显著低于市场水平,这批客户锁定租约导致投资人做测算的时候很难算过账。
直到在2014年4月基汇资本以57.8亿元价格拿下盈科中心。“在几万平方米空置下,基汇资本确实冒很大冒险。但同时我们要看到基汇资本背后配的是主权基金的钱,对回报率要求相应比较低,这也给基汇资本这样一个机会去对这个项目进行大量改造升级。”徐茜茜说。
随后基汇资本进入并进行改造,将整个面积完全转换为写字楼,面向那些寻求联合办公空间和附近著名的三里屯地区服务设施的租户。租金达到每月300元/平方米,远高于太平洋百货时间每月100元/平方米的水平。
“当时的时间点,如果不租给太平洋百货,整组给另外的市场,最多也就每月150元/平方米~160元/平方米。改为写字楼后租金比最初涨了3倍,可以说是个相当理想的结果。”徐茜茜表示。
在基汇资本总裁、联合创办人吴继泰看来,盈科中心是“可提供出色回报”、“规避风险的天然屏障”。 “购买北京盈科中心是难能可贵的机会,可在北京无法复制的精华地段收购到如此大型可生产稳定现金流的项目。”吴继泰如是描述。
正是商业物业需求的不平衡,在市场环境不景气,写字楼租金上涨、需求旺盛的情况下迫使配套商业具备转型写字楼的可能性。
盈科中心的成功转型助长了本季度投资者对零售转办公改建机会的热情。仲量联行报告指出,北京东部的百盛购物中心太阳宫店在本季度以总价人民币23.2亿元完成出售。该项目的中国买家很可能考虑将其改建为办公楼,以便最大限度地利用该市场商机。
但需要注意的是,“商改办”的另一典型案例为中关村广场购物中心,近20万平方米面积整体改造为创新办公为主的“中关村·东方创业谷”。但这一大体量新项目出租状况不佳。
“在商业物业增速放缓的情况下,‘商改办’是一种形式,但不是救命稻草。‘商改办’的过程中要充分考虑地理位置、改造条件是否合适,包括接收者管理能力、操盘手水平,这些都是能否盘活库存商业的关键因素。”罗绮华表示。