本周重点事件回顾与分析
(一)苏宁物流合作安利 提供全链路配送
强化开放物流的苏宁正在不断吸纳更多资源。7月19日,苏宁物流集团与直销企业安利开始战略合作。苏宁物流将为安利中国提供仓储、运输、末端配送以及逆向物流等全链路的物流服务。苏宁物流集团物流云事业部总经理王上斌曾表示,物流行业降本增效要从执行层、应用层、决策层等多个维度进行控制,开放式物流是快速升级的必由之路。
根据苏宁物流和安利签署的协议内容,双方将在供应链全流程、社交电商与末端服务以及家居物流服务模式上进行磨合。苏宁物流将依托供应链服务资源,为安利提供物流模式建议、库存分布建议以及其他供应链优化产品的服务,同时也对安利的物流链路进行改善。
同时,双方还将加码移动社交电商,借助苏宁物流提升消费者在安利线下门店的消费体验感,双向赋能电商和服务,通过苏宁极速达服务,安利门店仓商品配送时间缩短至2小时内,上线的准时达产品可实现7个时间段的精准送货。针对家居产品设计定制化的物流解决方案,双方将合力优化订单处理、商品存储、货物分拣、打包出库、数据分析、售后安装等服务,逐渐完善“最后一公里”配送服务。根据苏宁云商2016年年报显示,报告期内实现社会化物流收入同比增长320.33%,2017年一季度业绩显示,社会化物流收入同比增长192.21%。
(二)快递市场又有新进入者 行业竞争愈演愈烈
近日,远成快运获得国家邮政局颁发的全国快递业务经营许可,这标志着远成快运正式进军国内快递市场。远成快运是远成物流集团旗下全新组建的高端新型配送企业。远成快运目前拥有员工人数40000余人,自有车辆超8000台、可控车辆20000余台,在全国拥有50家分公司、200个转运中心,9500个网点,覆盖100%省市、自治区,90%地级市,80%县级市。
事实上,远成快运拓展快递业务的举措并不令人意外。目前多批次小批量的碎片化订单越来越多,物流快递化的趋势越来越明显,快运、快递和物流公司的产品都在互相渗透,不仅物流企业做快递,快递企业也在做传统物流业务,总之,无论是快运等物流企业,还是快递企业,都在向综合物流企业转型。
当然,快运企业拓展快递业务势必会对快递企业带来影响,毕竟市场资源有限,新的进入者进来后就会想尽办法分得一杯羹。更何况远成快运的背后还有远成物流集团的支持,仅仅成立三年就建立了9500个网点。不仅如此,远成快运还有着更大的目标——到2017年年底,加盟门店的数量要达到30000家,全国整体网络(直营/加盟)覆盖率目标,地/市级、区/县级和乡镇级,分别要超过99%、95%和50%。中国商报记者注意到,远成快运官网首页的主要位置上打出了“招商合作”的广告。
据悉,“三通一达”的网点数量大致在20000左右。单就网点数量而言,如果运程快运能够完成2017年的发展目标,到2017年底,远成快运的网点数量将超过“三通一达”。快递市场的新进入者远成快运来势汹汹,它能否在快递市场分得一杯羹呢?
目前快递行业已趋近饱和,市场集中度越来愈高,2016年快递市场集中度为76.7%,邮政EMS、顺丰、圆通、中通、申通、韵达、百世7家主要快递品牌量收市场占比总体均超七成。快递市场集中度的提高说明行业发展的成熟,也说明大型快递企业的形成。并且部分大型快递品牌已经登陆资本市场,其他的企业也在谋划上市。目前的快递市场几乎已被上述提到的7家快递品牌瓜分完毕,如今运程快运进入快递领域,时间有些晚,时机并不好。
但是运程快运却并不这么认为。远成快运方面认为,快递市场占有率最高的快递企业,也仅在15%左右。而在一个较为成熟的行业里,前三强的市场占用率应该在80%左右。这说明远成快运还有机会。
的确,目前快递行业前7强的市场占有率才达到70%,并且这7家企业也并未完全分出胜负。并且,目前快递行业的同质化竞争严重,快递企业并没有明显的差异化优势,在这种情况下,它们的市场地位也很难巩固,而其他快递企业也就还有机会。
远成快运从快运向快递业务延伸具有一定的先天优势,比如基础投入较小,快递业务可以利用原有的快运业务的基础设施,并且快运业务积累的客户资源也将为快递业务打下市场基础。
原有的快递企业之间的竞争已经很激烈,如今又增添了新的强大对手,快递行业的竞争愈演愈烈。
二、本周重点政策跟踪分析
(一)津冀港口协同发展方案:加强津冀港航资源与雄安新区交通物流需求有效衔接
7月17日,交通运输部办公厅、天津市人民政府办公厅、河北省人民政府办公厅联合印发了《加快推进津冀港口协同发展工作方案》。
方案提出发展目标:到2020年,津冀港口集疏运体系日臻完善,集装箱和大宗散货运输系统高效协同,天津北方国际航运核心区辐射能力不断增强,区域港口资源节约集约利用,做强做优做大国有骨干港口企业,基本建成以天津港为核心、以河北港口为两翼,布局合理、分工明确、功能互补、安全绿色、畅通高效的世界级港口群,先行示范带动港口资源跨省级行政区域整合,为更大范围的协同发展创造条件。
方案提出优化津冀港口布局和功能分工。积极打造天津港综合性门户枢纽,以集装箱、商品汽车滚装和邮轮运输为重点,加快现代港航服务要素集聚,提升航运中心功能。河北港口以大宗物资运输为主,大力拓展临港工业、现代物流等服务功能,与天津港错位发展、有效互动。
此外,强化天津港集装箱干线枢纽港地位,河北港口发展支线和内贸运输,加强津冀港口间集装箱干支联动。发挥河北港口在大宗干散货运输中的主通道作用,依托大秦、朔黄、蒙冀等铁路大通道,以秦皇岛港、唐山港、黄骅港为煤炭主要装船港,以天津港、唐山港、黄骅港为矿石主要接卸港,控制天津港煤炭运输规模。外贸原油运输以天津港、唐山港为主要接卸港,适时发展黄骅港。
方案还提出提升港口对内陆地区的辐射带动作用。加强津冀港航资源与雄安新区交通物流需求的有效衔接,大力支持雄安新区建设。加快铁水联运等多式联运示范工程建设,优化内陆无水港节点布局,拓展物流产业链,将港口服务功能向华北、西北等腹地延伸。鼓励津冀港口企业共建共用内陆无水港,共享货运信息资源和联运网络。
三、本周聚焦
(一)中国企业拟收购普洛斯 物流地产进入新发展通道
中国财团拟收购普洛斯,短期内物流地产行业将重新进入投资者视野,具有主题投资机会;长远来看,国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升,但受工业用地供给限制,行业供需缺口巨大,导致物流地产相比较商业地产及住宅地产具有较高的投资回报率。重点推荐京东(450万㎡中高端物流仓储设施)、东百集团(12.50 +3.65%,诊股)(引入安博团队,转型物流地产)、中储股份(8.89 +2.07%,诊股)(仓储用地近 500万㎡)、中国物流地产(港股1589,本土物流地产先行者,将达到 300 多万㎡)、顺丰控股(49.70 -0.30%,诊股)(国内供应链物流领军企业)、万科(成为国内最大的物流地产商)。
一、物流地产行业有新增长动力
电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长。中国物流行业在经历十几年高速发展之后,正经历转型发展阶段,对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升,从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方;电商方面,根据艾瑞咨询数据,2016年网络购物市场规模达到5万亿元,同比增长31.5%,预计2017年依旧有25%左右的增长;截至2015年第三方物流占比物流行业规模约为8%,略低于发达国家10%-11%的水平,但是随着我国物流产业逐步成熟,近几年国内第三方物流收入规模也以10%左右的速度增长。
二、物流地产投资回报率有提升空间
土地资源稀缺,推升物流地产投资回报率。从人均物流面积和市场集中度来看,高端物流市场在我国尚处于市场初期,提升空间十分充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低,导致大城市相应工业用地指标逐年下降;尤其是一线城市土地资源稀缺,戴德梁行表示预计至2020年中国物流地产供应缺口超过1 万亿平方米,长期的供需不平衡,致使仓储空置率逐年下降,租金上升,推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上,远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。
三、行业格局或将发生变
万科参与收购普洛斯强化物流地产业务,行业格局或将发生变。此次中国企业团拟收购普洛斯,投资团中以商业地产为主业的万科尤其受到关注,我们认为此次收购对于双方及市场主要有以下几点意义:(1)普洛斯现在中国拥有2871万方物流基础设施,在土地资源越来越紧缺,工业用地供给受限的情况下,万科借助普洛斯的土地资源,在物流地产领域将具备领先优势。(2)物流地产经营模式是B2B,该模式一般是合同制并且具备一定的专业性,所以其行业的进入壁垒较高,客户具有一定的黏性;而万科商业地产业务主要是B2C模式。万科不仅仅可以学习普洛斯B2B的经营模式,更重要的是更方便快捷的切入该市场。而普洛斯也可以借助万科网络渗入C端。
风险提示。土地政策风险,中小城市物流需求风险。
(二)物流行业:物流地产界的全能型选手!它是跨界普洛斯
7月14日,以万科集团为首的中国财团以116亿美元(约790亿元人民币)收购新加坡上市公司物流巨头普洛斯。预计这笔交易最晚将在2018年4月14日之前完成,交易完成后普洛斯将从新加坡交易所退市。根据交易披露的信息,在持股比例方面,万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。
普洛斯:中国物流地产界当之无愧的老大。
普洛斯主要业务分布于中国、日本、美国与巴西,按照FY17总计87亿美元的净资产金额而言,其中57%位于中国,成为普洛斯资产配置的绝对中心,其余日本、美国与巴西净资产分别占总额的26%、9%与8%。而从收入构成角度,中国区域更是以67%的收入占比占据第一。目前可租赁设施达1750万平方米,而行业排名第二的嘉民可出租面积仅为250万平,为普洛斯的15%不到。
深耕中国,深化土地与资本的联系。
普洛斯进入中国时间较早,早年受益于消费需求膨胀的黄金期;而后积极入股参股,与中国公司合作;除此之外,中国资本也先后多次入股普洛斯本身,先是普洛斯新加坡上市时的认购、再是随后几家基金对普洛斯中国的股权认购、而后才是本轮收购,普洛斯与中国资本的联系愈发紧密。
专注现代,定位高端。
普洛斯给自己的定义是“现代物流地产商”,现代仓储设施并不能够直接与传统仓储划上等号。双方区别主要可体现为硬件设施(装卸设施、层高、柱间距),软件设施(自动化、信息化和智能化水平),硬件软件端的差距直接导致二者在运营能力(货品种类和中转能力)上的区别。普洛斯主要客户大多集中于零售业(快消、电商、快餐连锁)、第三方物流及高端制造业(汽车零部件、机械、医药与医疗器械)。以FY17财报为例,公司前五大客户中,京东与唯品会为典型的电商客户,而百世、德邦与中外运则代表了优质的第三方物流企业。
地产基金化重为轻。
普洛斯有三个主要部门:开发-development,运营-operation,基金-fundmanagement。三者分工通常为开发部门负责项目开发、达到稳定运营后移交运营部门、成熟产业置入基金(开发者仅持有基金少数股权)。基金管理部门是普洛斯实现快速资金流转和迅速扩张的秘诀。
投资建议。
从行业层面来看,近年来随着在线购物的主要形态由C2C向B2C转型,仓配、新零售等业态诞生,线上线下的库存急需打通,从而对仓储设施提供方的硬件、软件水平都提出了更高要求,因此不论是电商亦或是第三方物流企业,对于线下的高端仓储设施需求都在蓬勃发展,行业整体仍处于成长期。
物流地产相关标的为A股中的中储股份(普洛斯为其第二大股东)、东百集团(与前安博高管合资成立子公司),以及港股的中国物流资产(01589.HK)。