来源：格隆（guru-lama） 作者：特姐
3月15号，有一位北京的校友女生问我现在能买吗，我说等等北京新政策。其实，那天央视打的什么假、揭的什么黑，已经没人关注。大家都惴惴不安的若有所思的等待首都靴子之落地，仿佛要听到那一声咣当或者心里暗自希望永远不要听到。
靴子在两天后落地了。
然而，调控不是天天有么，大家都习惯了，如果没有才会觉得恐慌呢。北京上海永远涨。嗨，还真不是。每个城市都不是永远涨的，它们当然跌过，而且，最近的跌都是由于使用“认房认贷”这个杀器。所以，大家能理解老司机等待靴子的心情了？
一）“认房认贷”的前世今生，优秀炮弹的成长史
1）少女初长成的2010
2010年6月4日，住建部人民银行银监会发布通知，明确“认房认贷”
2010年7月12日，上海出台沪房管市【2010】243号，“认房认贷”
2010年7月15日，北京出台“认房认贷”通知
2）血流沃野的2011
随后发生了什么？十步杀一人，千里不留行。神州大地掀起了轰轰烈烈的砸售楼处运动，我们列举几个，来感受一下当日气氛：
2011年11月，北京大兴顺驰领海从1.8万调到1.4万，业主情绪失控，对售楼处沙盘进行了打砸
11月上海万科清林径调低15%，老业主协商未果将售楼处砸毁
11月南京天正滨江花园从2万调至1.59万，砸毁沙盘
11月芜湖镜湖世纪城，7350-4200，哄砸售楼处
10月，宁波合生国际城1.5-1.6调低到1.2万，沙盘被砸
10月，上海中海御景熙岸从2.2万调到1.6万，业主与保安冲突，砸
10月上海龙湖丽城从1.85到1.4，砸
9月北京京贸国际城1.98到1.4，砸，个别业主被拘留
当年，还有一些著名事件，比如鄂尔多斯崩盘，康巴什房价从2010年的1万多跌到3000多，这个内陆新星从此与中国大舞台告别。
当年，微博很火，美美很火，十字会也很火，这个很火的年份是十二五的开局之年。
3）彷徨的2012
在经历了房价大跌各处打砸的2011之后，政府会议口气很坚决称调控坚定不移，尽管犹疑。
然而，在几次下调存准之后，2012年6月8日央行下调基准利率.同一天国务院常务会议《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调，2012年7月6日再次下调基准利率.随后，信贷出现了各种花样放松。（2012年的调控热词出现了长效机制和房产税，以当时的语言力度来看，感觉明天一觉醒来，房产税征收单就会出现在面前了。）
2012年下半年，房价在前期下跌基础上出现了一些上涨。
4）明严实松的2013
2013年1月，部分银行二套房认定标准微调，认房认贷放宽为认房可不认贷。
2013年4月，第二次强调“认房认贷”，但是，从信贷数据可以看出来，在经过了2011和2012的压制后，2013年的信贷出现了大幅度增长，说明银行在实际执行中可能放松了认房认贷政策。
于是，2013年房价出现明显上涨。
5）如日剧般大反转的2014
所有的大反转都源于绝望，就像日剧，把人性的欲望已经挖掘到极点，爱恨情仇生杀死活，都已经经历过质问过咆哮过沉默过，只有反转，因为反转不需要前世的清醒逻辑，绝望的人还要清醒逻辑做什么？
2014年上半年，矫正了2013年信贷放松，实际上又加强了认房认贷
2014年9月，房价明显下跌，北京跌幅达到12.8%
2014年10月，政府突然发文将认房认贷改为认房不认贷
2015年，深圳率先大涨，上海随后异动
2016年，20个城市轰轰烈烈的上涨
6）2016杀器重祭
2016年11月，上海深圳再次认房认贷
随后，春节前，深圳出现10%回调，上海市场陷入冰冻，春节后，上海部分地区回调5%，郊区二手房很难卖
2017年3月17日，北京广州再次认房认贷，郑州在偷偷开了小口子之后看到北京态度，明言发文把小口子堵上
二）炮弹的杀伤力源于信贷的松紧
炮弹只是引子，实质上起杀伤作用的是信贷，在信贷紧缩面前，所有中国式不动产情感都灰飞烟灭，我们寄予不动产的家庭美满孩子未来以及阶级确认，在下跌面前都不存在了。也许我们热爱的只是它的收益率，它没有情感，我们也没有。
（数据来源于人民银行）
从上表可以看到，2010年信贷狂飙后，2011和2012都在抑制，2013信贷再次出现大幅增加，2014再抑制，2015和2016你自己看。
我们来看北京一个活生生的房价案例，感受一下调控和信贷的节奏：
2010年大涨后的跌势可以用砸售楼处的数据看，北京上海都出现了跌幅达到30%的楼盘。
从沿海赛洛城的数据看2011年以后的状况：2012年在上年跌幅基础上出现回弹，下半年更明显一些；2013年的明紧实松，使房价出现了近40%的涨幅；2014年再度收紧，使房价出现了12.6%的跌幅；2014年底正式放松后，房价在一年之后出现了大涨。
2010年和2015年两次大涨之间，经历了几次紧就跌松反弹，最后呈现大松大涨的局面。
三）老司机们说
每一个老司机都是在调控的枪林弹雨中成长起来的，形成了一些实践性很强的游击理论，国让退就退，国沉默就进。
咱们摘几个老司机语录：
第一个是张大伟：未来还能买房吗？伟哥坚信房地产调控的目的是市场平稳，调控导致的楼市波动反而是上车的机会，所以你做好准备。
郜律：对于不差钱的来说，未来的几个月，又是一个相当好的买点。市场平稳期，就是最好的买入时机。
水库欧：政策就像刹车片，调控相当于踩刹车，原本狂飙的速度，有可能被刹下来了，您见过刹车刹到倒车的么，没有。
我觉得最终效果不仅要看以前经验，还要看现在政府的心意。
政府需求有两个，一个是降低杠杆，一个是稳定社会舆论。稳定社会舆论就不分析了，只要跌了，有人打砸售楼处了，有激进卖家现身说法痛诉炒房危害，咱们善良的人民不会赶尽杀绝的。
政府主要观测指标应该是杠杆，可以从前文的表里看到，2015-2016年的上涨是依赖杠杆的，这是与以前不同的状况，而且这个数据还不包括公积金贷款和商住的贷款。
结合中金的数据，以及按照公积金等贷款占25%估计，2016年新增住房相关贷款可能有7万亿了，去年新房成交额是10万亿，二手房成交额据链家的估计是5万亿，那么杠杆率可能已经达到47%。2016年个人房贷占到了新增贷款的45%。
央行心理位置在哪里，杠杆率降到35%以下？个人房贷占比降到30%左右？如果按后者，假设新增贷款不变，预计今年个人按揭贷款将下降至3.8万亿，前两个月已经用掉1万亿，意味着剩下的10个月月均发放2800亿，您对比一下去年高点时的6000多亿。
按照信贷是房价幅度双倍来粗估，信贷减少32%，意味着房价下跌15%左右。
你们发现没有，最近价格的涨幅伴随的是信贷双倍的涨幅，这是边际效益递减造成的，如果大家认为近期还有一个大涨，那就意味着杠杆率爆表。
即使按照上个五年，2010-2015的节奏，2010那种大涨也是经过5年时间反复紧松涨跌回弹来消化的。
当然，政府也不希望市场出现大跌，估计要观察一下杠杆率降下来后市场的反应，再做进一步的决策。回调稳固后的一线市场仍然是可期待的，注意观察市场，发现底部。
四）操作路线图
综上所述，我认为房价会出现高位盘整，根据信贷松紧形成箱体震荡，这恐怕也是政府的思路，用时间消化涨幅。
在这种大形势之下，我的思路呢，分空间和时间两个维度分析。
空间呢，就是选城市选地段，选城市有三个标准：
1）第一个是经济。经济具有独特性最好是垄断性，具体到行业就是金融互联网高科技，我觉得只有北上深符合这个条件，从它们的人均国税个税也可以看出来，远远超过别的城市，这反映了经济质地。全世界高房价的城市都是与这三样相关；
2）第二个是人口。人口持续增加或者人口吸附能力强的城市是安全的，比如说广州天津南京郑州济南等，北上深的人口吸附能力也不用多说，尽管北京上海最近两三年人口增长出现停滞，但大家都知道，是因为它们疏散人口；
3）第三个是土地供应。经济再好的城市只要供需充分，郊区不会怎么涨，供需最紧张的是深圳北京上海广州；
4）关于地段，我还是坚持自己的看法，头脑发达的地方政府，先行开发郊区，将郊区不稀缺土地卖出稀缺价格，以后会开发市区，将市区稀缺土地卖出逆天价格；大都市市区房子没有泡沫，体现的是货币泡沫，其郊区既体现了货币泡沫又体现了房子泡沫，尽量找泡沫少的吧，而且政府可以控制土地供应，但实质上已经很难控制货币。
选择城市会越来越重要：
1）中国城市住宅竣工量大约有450亿平米了，即使按照11亿的人口计算（加上已经实质进城的流动人口），人均已经40多平米，中国总体的城镇化已经完成，过剩会逐步积累，再过一个5年看，会发现大部分城市遍地都是房子；
2）1960-1990的年生2500多万个的婴儿潮时代提供的买房主力军逐步退场，5年后就是青年人口剧减的一代变成买房主力，没有就业机会的小城市将真正体会人口减少房屋遍地的惨况。
时间呢，我觉得有个房价轮动地图。
深圳早周期一年，接着是长三角领头羊上海，然后波及长三角重要城市，最后是华北和京津冀这一广义北方区域，这简直是个北伐路径呀。
深圳是先行指标。为何是它，首先它存量住宅最少新增供应也最少，是轻骑兵；其次它年轻人多，适龄青年多，比较活跃；最后它是移民城市，没有历史，也没有阶级，相比较而言文化沉淀底蕴也有不足，总之，就是冒险家多。哦，还有，在深圳的一般都是穷一点的二代，北京上海杭州这些富二代比较多，深圳的二代得用一辈子活出人家两辈子来。
就深圳目前状况看，在经历了杀器后，市场冰冻了很久，春节前出现了实质的回调，不少地段一般的楼盘下调了10%。春节后，二手房成交出现了小阳春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片区，难道是有钱人更不怕调控？
深圳可以做为北上广的先行样板来看，再观察几个月，如果深圳二手量价保持目前状况，说明它已经完成筑底。实质上深圳的住房贷款已经大幅降低，在信贷降低基础上保持的成交具有参考意义。
因此，结合时间空间理论，画出如下路径图：
第一阶段，确认深圳筑底完成后，买深圳；
第二阶段，确认上海筑底完成后，买上海；
第三阶段，确认北京和广州筑底后，买北京广州；
其余人口多土地不多的城市，自行设计路线。
说了那么多，其实，刚性需求的不是房子，是钱！我们如梦靥般挥之不去的恐惧，既不来源于生活的平庸，也不来自于理想的暗淡，而是纯而粹之，来源于我们跟不上央行印钞的速度。我们的悲哀在于，这辈子不是和自己比赛，而是和注定跑不赢的印钞机比赛。而买房，只是让自己输得不至于那么快，那么惨。如此而已。
延伸阅读：
清华毕业生的感悟：房子不是最重要的，这个才是！
来源：小万工
作者：小万工
最近，关于“房价”“限购”的话题又热了起来，在“逃离北上广”问题上也出现了更多争论。
一篇来自自媒体账号“小万工”的文章在小编的朋友圈刷屏，点赞过万，读完或许能解答一些疑惑。
我和我的丈夫都是从湖北五线小县城考到TOP2的，他北大物理，我清华建筑。
我目前在北京顶尖开发商负责高端住宅；他在北京顶尖高中分校区做高中老师，物理学科带头人。我们本科毕业留京至今九年，期间搬了六次家，最近的这第七次，正在打包准备搬回武汉。近来看到我的朋友圈被好多清华毕业生买不起学区房逃离回二线的文章刷屏，文章里充斥着疑问、遗憾和不满。让我特别想记录一下我们这些年的故事，同样关于房子但画风截然不同的故事。
我们虽然九年搬家六次，但其实每次搬家都是欢欢喜喜的。
08年毕业，我从清华紫荆公寓搬到顺义的新员工宿舍。公司在朝阳区，离宿舍很远，1个半小时的车程。但刚毕业薪俸微薄，租不起附近的房子，真的很感恩公司提供宿舍。每月400不到的房租，朝北的小单间。
我那时几乎所有的时间都花在工作上，而且从学校的四人间搬到个人的小单间，反而觉得自己的人均居住面积显著提升。期间印象最深的是我的父母带着他们俩的母亲一起来北京玩过一次，当时是夏天，父亲又执意不肯住宾馆，我们一家人就在我的小单间里打地铺，两位奶奶睡在床上，我和父母睡在地上。
父母当时看到我的状况其实有些心疼，毕竟独生女，在五线小城虽然家境工薪，也是住着大房子的，觉得读了那么多的书，来了北京反而生活质量这么低。我安慰他们说，我很喜欢我在北京的工作啊，同事优秀，领导也很好，而且我一个人，睡不了两张床，小单间正好。就在顺义的这个小单间里，我做完了自己负责的第一个郊区小盘，那时北京房价刚开始起飞，400套房子一天售罄。
第二次搬家是在一年后，我和当时还在北大念硕士的男友结婚，为了他念书方便，我们搬到万柳——租了个小一居。房东是一对老北京夫妇，听说我们是租来做婚房的，特地粉刷了墙面，绿色的门窗、水磨石的地板都擦得屋明几净。贴上喜字，我们在亲友的见证下办了盛大而简朴的教会婚礼，特幸福地裸婚。真的是裸婚，我记得自己用那个季度的奖金交完租金和婚礼的费用，手头就只剩了两千块钱。
但是特别幸福，我俩十二岁相识，中学六年同班，大学六年恋爱，终于能和自己最爱的人结婚，真是有情饮水饱的感觉。
万柳离我们的大学都很近，新婚燕尔，懒得开火就骑车去学校吃饭，周末在未名湖旁边散步，去紫操踢球，虽然住的简单，但回忆起来的都是甜蜜。那时我每天上班都路过万泉新新家园，也曾经酸酸地想过自己是不是有一天能住上这么好的小区，记得那时万泉的单价2万，但是于当时的我们而言已经是天文数字。
所以对于房子也只是想想，有衣有食有相爱的人同住，就很知足。
住万柳那年，北京的土地市场还很活跃，负责一个郊区大盘之余，我做了30多个拿地项目，没日没夜地加班，终于通过投标拿到了自己经手的第一块土地。
第三次搬家是在婚后两年，我怀孕了，他也快要毕业，考虑到万柳离我上班的地方太远，而且有了孩子不够住，我们租了一个朝阳区公司附近的两居。期间，我发现单位的集体户口孩子无法落户，才把买房提上日程。2010年房价已经飞涨，我们快速地在公司当时所有的楼盘中挑了一个唯一能买的起的五环外小两居（特别巧就是我之前投标获取的那个项目：）。
首付30万，双方父母各支持了一部分，交完了首付和各种手续费，卡里什么钱都没有了，当时都有点担心下个月工资发了够不够生娃产检的费用。我们在租的团结湖小两居里迎来了自己第一个宝宝。双方父母都未退休，我姨来帮我看孩子，期间她女儿大学毕业，我邀请表妹来北京找工作，住我们家。又期间我的好朋友被房东赶了出来，一时找不到房子，我又让她先住我们家。所以这个团结湖50平米的小两居，最多的时候住过6个人——闹哄哄地很拥挤，以至于我妈都说我这时候要孩子不是好时机，应该等房子妥当再要。
但是我每天下班骑车回家看到可爱宝宝的时候都觉得特别幸福，只要是因爱而生的孩子，其实不拘在什么房子里，也无所谓什么好时机。就在这个团结湖的六人间里，我完成了我司第一个20万平米的大型商业综合体项目，由于公司一直没有找到合适的人接手，直到孩子生产前一天我都在工作。
孩子一岁多断奶，我们终于搬到了属于自己的五环外小房里，从租住的老破小搬到自家的远小新，看到整洁干净的卫生间和厨房，居住幸福感爆棚，孩子和老人也都很开心。
此时丈夫已经研究生毕业，其实物理系毕业的时候还是有好多选择的，可以去搜索公司，大国企，高中老师——诸多OFFER里高中老师是收入最低的。他问我我的期待，我说看你最想做什么吧。他说他还是想当老师，也许干别的能赚的多，但始终觉得做教育是最有意义的工作。我说那好啊，反正我工作忙，这样你以后可以看孩子哈哈，于是他就真的成了一名高中物理老师。
我们搬到南边的时候，他本来联系好调到家门口中学，但那是他带的第一届学生，还没有高考，所以想着把他们送走再调过来，就开始了西南五环到东北五环的痛苦通勤，没办法只能周中住在学校，周末回家。我那会正负责北京第一个地铁上盖项目，在地铁车辆段上建商业综合体、普通住宅和公租房，各种规范限制，做得特别艰难，也常常不着家。
这样过了小半年，虽然住的很好，但我们都觉得挺难以忍受，我和孩子一周只能见到一两次爸爸——如果家人都不能住在一起，房子再好有什么意义？
为了让他能安心带完那届高三，我们第五次搬家。寄居到东五环他们学校提供的宿舍里，里面所有的家具是一张床、一个衣柜、一把椅子。女
儿很有意见，她很喜欢我们自己的那个房子，但是我跟她说，住这里虽然很小，你可以天天见到爸爸了啊。她想了想就说：嗯，房子不重要，还是一家人在一起最重要！
于是在这个小小的不足30平米的房子里，我们一家生活了十个月，每天爸爸都有时间陪孩子，尽管家里的东西少到孩子都能数清楚，这又如何——其实人生活所必需的东西就是很少，所需的空间也不大啊。在这个小房子里，我完成了自己做地产设计师以来唯一一个不挣钱的项目——一个大型养老公寓；更重要的是，在这个小房子里，我们又有了自己的第二个孩子。
在二宝出生之前，毕业后的第六年的第六次搬家我们终于真正搬回了南五环外的小家，丈夫也开始在家门口学校上班的幸福生活。我司的房子确实住着很舒服，地铁房、大商场、大公园、从幼儿园到中学名校贴牌全程教育。说实话看着之前在模型里、PPT里看到的方案，现在变成真正的建筑，鲜活的社区，自己和自己的家人生活在其间，是特别奇妙又有成就感的，这感觉也许只有做建筑的人才能体会。
有时想到在这个我司最低装修标准的两居里住着的我，负责着北京市场上最高端的精装别墅项目，也常常自嘲“遍身罗绮者，不是养蚕人”。
大姨又继续来帮忙带老二，丈夫则负责接送在旁边上幼儿园的老大。岁月静好，现世安稳，我们的收入也渐渐宽裕。想着父母快退休，孩子大了需要独立房间，去年把手头的小房子卖掉作为首付，贷款买了一个四居。本来筹划着第七次搬家和父母一起住上大房子，我们却特别意外地决定回武汉。
跟朋友道别的时候他们都特别不理解，有房有车有户口有事业，觉得我们是最不可能“逃离”的那一类人。但其实丈夫一直想回去，回武汉也能去国内顶尖的中学，而且离父母近孩子也能得到更好的照料。
恰好我们公司有一个内部调动去武汉的机会，我参与竞聘，发现这几年武汉的变化非常明显，在一线限制人口的格局下，二线城市强势崛起，大江大湖大武汉也有不逊于北京的事业空间。但是真的很纠结，毕竟在北京待了十四年，我们都把这里当成了自己的第二故乡。
和丈夫商量了许久，就家庭而言，去武汉父母和孩子都能有更好的照顾，提升整体幸福感，武汉的基础教育质量也不错；就个人的职业发展而言，我们俩无论在北京或在武汉有很好的发展。
最后促使我们下定决心走的，是我们俩觉得自己去武汉相比留在北京，尽管有很多的不确定性，但肯定会有更大的行业影响力，能服务更多需要更好建筑，需要更好教育的人。
唯一不好的是，武汉也限购，回去估计还是继续租房子，继续搬家的生活。但是我现在觉得这真的是最不重要的了。记得之前丈夫加班做物理实验的时候，我为了催他回家，就给他发微信：费曼（1965年诺贝尔物理奖得主）说:“我要感谢我的妻子……在我心中,物理不是最重要的, 爱才是!”
后来我去了地产公司，一天到晚要折腾买各种房子，他就会调侃我：“老婆，在我心中，房子不是最重要的，爱才是！ ” 说来惭愧，很多人觉得房价上涨，地产行业的人至少是受益者，其实不是，家庭没有积累对谁来说都很难，08-17年，我们也错过了无数上车的机会，而且在地产公司，明明看着自己做的好多楼盘知道买了就会涨的，但就是没钱那种感觉也好纠结啊！
但这又如何呢，我真的明白——房子不是最重要的，爱才是！
其实我们在北京14年，回忆起来确实没住过什么所谓的好房子，可能住过的唯一属于所谓上层阶级的房子就是清华和北大的宿舍。但是，在我工作的9年间，我亲手操盘设计建设了数以万套计公租房、商品房、高端别墅、老年公寓、商业综合体、幼儿园，影响和改善了千千万万北京人的生活。
虽然这些项目不一定那么完美，但我真的是怀着敬畏之心，竭尽所能地认真对待我所建造的城市，以及在这城市中生活的倾尽所有购买房屋的人民。
看最近的好多讨论，好像大家对TOP2的人物设定就是TOP2毕业就打上了上层阶级的烙印，理所当然应该留在一线住上大房子，孩子上好学区，不然就是社会出了问题不尊重知识。可我觉得不是这样的，“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”——我们所受的教育，从来没有承诺我们有TOP级的物质生活，更多地是让我们无论在什么样的环境中，都不失德，都不丧志。
就像先贤孟子说的 “富贵不能淫，贫贱不能移，威武不能屈” ；就像新约圣经中保罗说的 “我知道怎样处卑贱,也知道怎样处丰富，或饱足，或饥饿，或有余，或缺乏，随事随在，我都得了秘诀。我靠着那加给我力量的，凡事都能做。
我和丈夫都特别喜欢北京大学前身燕京大学的校训“因真理，得自由，以服侍”。我们深信我们所受的教育，绝不是仅仅为了留在北京获取户口，或是为了自身更好的物质享受，更不是仅仅为了后代能保住所谓的TOP2阶层，而是因着有立定的心志，既然通过教育晓得真理，就得以自由，不追随世俗的潮流，而是努力去服侍和影响更多的人，让更多的人过上更美好的生活。
至于我们的孩子，若是始终能在父母的爱中长大，那他或在北京，或在武汉，或进渣小，或上牛中，或居豪宅，或居陋巷又怎样？他始终处在一个比所谓有房阶层更高的，永远不用担心滑落的被爱的阶层！
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