房价一夜降了160万，这位上海房东都快哭了……
4月份之前，我们看到上海、深圳楼市的新闻是这样的：“上海房东一天涨价70万”，“深圳一个小区价值超过深圳机场”，“上个厕所，房东涨价15万”、“辛苦工作三十年，不如买房能赚钱”……
在3月下旬，上海和深圳都相继出台房地产调控政策。仅仅两周之后，如今的新闻完全变了：“上海深圳楼市成交降温”、“上海房东一夜降价160万卖房”……
上海、深圳的房子突然不好卖了
据羊城晚报昨日（5日）报道，之前火爆的上海楼市在3月下旬的新政（即“沪九条”）出台后降温明显，这首先表现在成交量的大幅下降。3月28日~4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。
在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。据上海当地媒体报道，在上海碧云板块，一名置换型客户原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，报价大降160万元，而且还可以谈价格。
房价比上海涨得还厉害的深圳楼市也发生了明显的变化。“今年春节后，深圳的房子明显不如去年好卖，以前一套房子放出来，很快便能找到买家，而现在却很难。”深圳一大型中介的肖先生称，“去年房子好卖，我的收入也倍增，最好的一个月拿了近10万元的提成，但3月我只能拿底薪，因为一单交易我都没促成。”
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。不过，民生证券地产温阳团队则预测认为，至年底深圳房价将下降20%-25%。
上海房价将跌15%，深圳房价将跌25%？！
刚刚看到一条爆炸性新闻，民生证券报道：
根据上海中原、深圳链家的一线数据，限贷政策升级对需求的直接影响在20%-30%之间。我们认为更多的影响还在于购房者整体预期的转变和观望情绪的提升，一些恐慌性需求和投资性需求可能会短期退出市场，而首次置业和改善型需求则有可能暂缓置业计划。
由于2015年沪深两市成交都明显上涨，我们认为2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，我们认为沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。
一、上海很有可能
上海的“沪九条”政策，是上海楼市调控史上最严厉的政策，而且还是四个一线城市中最严厉的。政策自发布之日起到现在，效应已显现。
数据显示，3月28日-4月3日当周，上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米，环比前周下跌60.44%；成交均价为32916元人民币/平方米，环比前周下跌3.42%。按照这种趋势下去，上海年底房价下降10%~15%不成问题。
另据大洋网报道碧云板块原来挂牌1150万元的别墅，一个晚上下调价格160万，愿以990万元卖出。上海有中介透露，上周末遭遇了近期最冷清的一个周末，来客量有所减少，比前几个周末减少大约40%左右。这里面或许有小长假的原因，但是主要原因还是政策发挥的作用。
图中就可看出，3·25之后，上海房价整体呈现向下趋势。房价下跌是正常现象，符合一切事物的发展规律，一个城市的房价不可能无休止的上涨。
二、深圳成交量下跌已是趋势，房价存在不确定性
尽管，深圳新政出台之后，新房成交量明显下跌，从3月31日的181套下降到昨天（4月4日）的13套，且据深圳特区报报道，3月以来深圳二手房成交表现不理想。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。年底成交量下跌50%还是保守估计。
但是房价却没有出现明显下跌迹象。这和深圳地少人多的特点有直接关系。深圳的面积只有上海的三分之一，发展空间实在有限，而人口却没比上海少多少。尽管3·25新政和二手房评估价上调先后出台，但这一切的目的都只是为了打击趁火打劫的炒房者，稳定房价，但这个因素并不会改变深圳地少人多的现状，而且深圳落户门槛是四个一线城市中最低的，每年新增人口是上海的三倍。房价下跌20%~25%不太可能，除非这种现状能被改变。
对，这就是我要说的不确定性因素。深圳市政府近期推出一个计划：到2020年，全市将盘活释放建设用地不少于50平方公里，减少不少于2亿平方米的违法建筑面积，基本完成地籍调查和土地登记工作。其中，2016年盘活释放出不少于15平方公里的土地，减少不少于1000万平方米的违法建筑面积。
不确定性的原因就在于这个计划到底是干打雷不下雨，还是如期执行。
深圳违法建筑面积有4.2亿平方米，未来五年减少一半也就是2亿平方米在，绝大部分违法建筑在关外。而按照深圳每20平方米建筑面积一个人来计算，4.2亿平米足可以装下深圳现有的人口，2亿平米可以装下1千多万人口。
按照深圳市政府规划，未来五年平均每年减少4000万平方米违法建筑，怎样减少？拆吗？当然不是。怎样处理本号之前就分析过，左右可能的处理方式就是给这些违法建筑一个合理的身份，让它进入到市场。
深圳过去15年新增建筑面积才7000万平方米，而现在一年就4000万平方米，这将给深圳楼市尤其是关外周围有这种违法建筑的房子房价重大利空。如若这个真的这样做，深圳均价下跌20%~25%则极有可能。
二线城市反倒火了
和上海、深圳楼市不同的是，以苏州、南京为代表的二线城市，楼市却火爆异常。
安居客数据显示，截至目前，南京二手房均价20123元/平，环比涨幅达2.22%。这已是南京房价连续第14个月上涨。南京3月房市认购量上涨49.65%，成交量上涨61.43%。
第一财经日报援引克而瑞（CRIC）的数据显示，2015年苏州商品房共成交1268万平方米，和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米，成交金额1549亿元，较2014年分别增长52%和65%，均达到历史峰值。
今年年初，苏州房价还在加速上涨。至今年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。
房价回暖带动了二线城市居民的购房热情，一些二线城市公积金甚至不够用了！
据央广网报道，南京住房公积金2015年年度报告显示，去年南京住房公积金个贷比高达104.58%，而个贷率达到85%就处于“警戒”位置；去年南昌住房公积金资金运用率达101%，同比增长28%；同期苏州市公积金资金运用率达99.43%，然而市区则高达117.04%的历史高点；武汉因为“公积金个贷率106.8%，公积金蓄水池中的钱不够用”，干脆将公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元。
国家“围魏救赵”成功了？
上海和深圳楼市在严厉的调控下慢慢降温，而正需要降库存的二线楼市有了明显的复苏迹象，这其中有无关联？
对此，华创债券团队的微信公众号“屈庆债券论坛”撰文认为，这正是政府“围魏救赵”策略成功的体现。
华创债券团队认为，一线加码调控，其他城市继续放松的结果最终可能是更多的需求转向一线周边的二三线城市，反而会加快这些地方的去库存速度。政策上的围魏救赵对全国房地产市场的稳定似乎会起到更好的作用。
华创债券团队还给出了这次“围魏救赵”的战略逻辑：
首先，由于前期一线城市房地产市场的反弹，扭转了前期市场对房地产的悲观预期。而老百姓惯有买涨不买跌的习惯，房地产价格的回暖反而会进一步释放老百姓的购房需求。
其次，一线城市的限购加码，加上中国正在形成的大的城市集群，导致一些在一线城市被限购的需求转向了一线周边的城市。例如上海周边的杭州，北京周边的天津，深圳周边的珠海和东莞等等，在一线限购加码后，房地产市场出现了更为火爆的行情。
最后，从库存上看，目前中国房地产市场大量的库存集中在二线和三线城市，如果一线挤出的需求能转向这些城市，无疑会对全国的房地产市场的库存消化起到更关键的作用。
